Плащане на цената при покупка на недвижим имот

euro-163475_1280Поредността на извършване на действията по сключване на договора и плащане на цената се уговаря по различен начин в практиката. Трябва да имам предвид, че с цел запазването интересите и на двете страни, е препоръчително първо да сключим договора, т.е. да се явим пред нотариуса и той да състави нотариалния акт, след което да се плати цената.Все пак плащането на цената е последица от вече сключен договор, поради което е необходимо като „основание“ в платежното нареждане да се посочи “покупка на имот” и номера на нотариалния акт.

Важно! Предвид ограниченията в законодателството и цените на недвижимите имоти,плащането на цената трябва да стане (в огромен брой от случаите) задължително по банков път. Законът посочва плащанията по договорите за продажба на недвижими имоти да стават задължително по банков път, когато цената е по-висока от 10 000 лв.

Плащането на суми по-големи от 15 000 лв., независимо от основанието за плащане, не може да стане на ръка, в брой, предвид забраните в законодателството и предвидените сериозни глоби и имуществени санкции при нарушаване на това правило. Предвижда се глоба в размер на 25 % от сумата, която не е заплатена чрез банка, ако извършителят на нарушението е физическо лице, а ако е юридическо лице имуществената санкция е в размер на 50 % от платената сума!

Трябва да имам предвид, че дължа цялата договорена сума по договора за покупко-продажба на имота, освен ако:

  • съм сключил предварителен договор за покупката на имота и съм платил част от уговорената сума при подписването на този предварителен договор. В този случай след сключването на договора пред нотариус, във формата на нотариален акт, за мен остава да платя само остатъка от уговорената цена.
  • Аз и продавачът не сме уговорили плащането на цената да става на вноски. В този случай трябва да плащам всяка вноска в уговорения срок, в противен случай могат да последват тежки санкции за мен като неизряден платец, като например разваляне на договора от страна на продавача, което ще доведе до загубване на придобития имот.

Плащането на цената – цялостно или частично,  може да стане по няколко начина:

1. Превеждането на парите в нарочена сметка на нотариуса, като за целта е необходимо да направим изрична уговорка с нотариуса. Част от уговорката с нотариуса може да бъде сумата по продажбата да бъде преведена на продавача едва след като нотариусът впише договора и се увери, че няма предходни вписвания за вещни тежести, които обременяват имота (като напр. право на ползване, право на преминаване право на строеж, право на надстрояване). Това е своеобразна гаранция за мен като купувач, че парите ще бъдат получени от продавача едва след като рискът за мен е ограничен до минимум.

2. Превеждането на парите по разплащателна сметка на продавача, която е предоставена на купувача.  Тук съществува риск продавачът да получи парите по договора, без купувачът да е гарантиран в максимална степен че е получил собствеността върху имота. В случай на злоупотреба от страна на продавача, ще трябва да водя дълга съдебна битка, за да си получа обратно парите, а в определени случаи може дори да “изпия една студена вода”, защото продавачът е похарчил всичко и няма имущество, срещу което да се проведе принудително изпълнение.

3. Превеждането на парите може да стане и чрез специална форма на плащане, която гарантира в максимална степен изпълнението на задълженията по договора и на двете страни и се нарича акредитив. Въпреки че в практиката акредитивът се използва предимно в търговията с чуждестранни партньори, мога да обмисля използването му и при плащане по договор за покупка на недвижим имот. За целта трябва да попълня нареждане за откриване на акредитив, в което да посоча:

  • моите пълни данни като наредител –  три имена, адрес за кореспонденция, телефон;
  • пълните данни на продавача, който да получи парите – три имена, адрес, в случай че е ЮЛ – елементи от регистрацията и ЕИК по регистър Булстат;
  • сума и валута по акредитива (продажната цена);
  • изисквани документи за усвояване на акредитива – от изключително важно значение, за да се гарантира в максимална степен получаването на собствеността върху имота. Тук мога да посоча:

удостоверение за липса на вещни тежести върху имота;

удостоверение за липса на реституционни претенции;

– удостоверение че имотът не е общински или държавен;

– удостоверение за семейно положение на продавача;

– удостоверение за липса на производство по несъстоятелност спрямо продавача;

-удостоверение за извършено вписване на договора за продажба.

  • срок на валидност на акредитива – времето, през което банката ще може да плати сумата на продавача;
  • начин на плащане на сумата, който може да бъде “на виждане” – изплащане на цялата сума на продавача когато той лично или чрез пълномощник се яви в банката;

След като съм създал акредитива и съм гарантирал плащането по него със свои средства, за продавача остава да изпълни посочените в акредитивното нареждане условия, да се яви в банката и да представи посочените от мен документи. Когато банковите служители се убедят в наличието и изправността на всички представени документи, банката ще плати сумата по акредитива (цената по продажбата) на продавача, което създава гаранция за мен, че сумата ще бъде платена след като прехвърлянето на собствеността е доказано пред банката от продавача.

Източник: http://pravatami.bg/ , http://pravatami.bg/4074/